深圳明确出售型保障房可按比例调整为商品房专家：推动住房市场向双轨并行转型
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中国网财经6月25日讯 日前，深圳市住房和建设局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》(下称《规定》)，对已批规划的出售型保障性住房的转换规则进行明确。《规定》于6月24日起实施，有效期5年。
“此次深圳旧改保障房新规蕞大的亮点有两个，一是存量项目调减出售型保障房，并转为商品房。二是新增项目或单元规划未通过的，明确了新的保障房配建移交规则，对旧改配建做了核减，给市场明确的信号。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国网财经记者采访时表示。
具体来看，该规定第十三条提出，《指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。
在李宇嘉看来，存量项目调减保障房转为商品房，一方面原因是让存量项目尽快启动。
李宇嘉指出，很长一段时间，旧改驱动了深圳楼市。旧改从供给端提供了来自拆迁的购买力，同时拆迁也是新增供应的主力之一，旧改规划提振片区发展前景，土地价值升值，带动市场情绪。
不过李宇嘉还表示，由于市场下行，资金平衡难度大，存量项目按旧的配建规则很难进行下去。不仅造成楼市动力削弱，而且产生了回迁安置、不良资产、三角债等问题。这对于开发投资、固投等都产生了影响。
另一方面原因，李宇嘉认为是降低出售型保障房对商品房市场的冲击。
“深圳商品房市场下行趋势仍在，出售型保障性住房的冲击不容忽视。”李宇嘉坦言，当房价还有下行预期，人才房、安居房与商品房存在竞争关系，对市场预期、交易造成移动扰动。
《规定》明确了两种保障性住房移交建设模式：一、城市更新单元优先将配建的保障性住房建筑面积折算成独立成宗的保障性住房用地无偿移交政府，由政府按照有关规定组织开发建设。二、不移交保障性住房用地的，由城市更新项目实施主体在已出让的开发建设用地实施过程中与商品住房一并建设，建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构。
在保障性住房配建比例方面，《规定》明确，配建比例按照城市更新单元改造类型结合保障性住房配建空间范围图明确的分类地区确定，一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别为20%、18%、15%。
“政策通过三类地区差异化配建比例和动态调节机制，结合用地移交免缴地价、审批流程简化等激励措施，有利于提升开发商参与积极性。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示。
在移交面积和地价方面，《规定》明确，移交保障性住房用地面积应当先测算保障性住房建筑面积，再按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算确定。
值得一提的是，《规定》还要求城市更新单元建设的商品住房预售时，实施主体应当同步告知购房者项目配建的保障性住房相关信息。
乐有家研究中心认为，新规一方面增加了保障房的多渠道供应，另一方面通过按比例配建、免缴地价等规定减轻开发商压力，保障开发商利润空间。
孙红梅表示，深圳此次调整并非放松保障房建设，而是通过灵活机制平衡市场与保障需求，允许部分保障房转为商品房，加速停滞项目落地，推动住房市场向“保障房与商品房双轨并行”转型，标志着深圳在房地产发展新模式探索中迈出关键一步。
不过，李宇嘉也指出，新规只是在产业内部做供需主体技术层面的修补，关键还在于市场预期。市场预期与房价的走势、需求的体量、资金平衡等，以及更深层次的供需关系以及深圳的收入、就业基本面有关。、
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