房产买卖律师——卖方出售集体土地上房屋签署合同效力纠纷
北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
陈某彤向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告2018年5月1日签订的《租赁协议书》无效；2.判决被告返还原告购房款400万元，并赔偿利息损失，；3.判决被告赔偿原告装修费损失479740元；4.判决被告负担诉讼费。
事实与理由：原告得知被告售卖位于北京市顺义区某处的房屋，并承诺1至2年后能补办房屋所有权证书。2018年8月1日，被告与原告签订《租赁协议书》，合同约定：“租赁期限20年。租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金”。原告共计缴纳了400万元购房款。原告对房屋进行装修后入住，现原告得知被告一直未取得涉诉房屋的任何手续，也不具备出售房屋的资质。
并且被告以租赁名义进行销售的行为，属于有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。该行为扰乱了房地产市场秩序，损害了社会公共利益。因此，双方签订的《租赁协议书》属于违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，是违法行为，应被认定为无效。原告遂向被告提出退还购房款，但被告一直不予退还。现双方协商未果，故诉至法院。
H公司辩称：不同意原告的全部诉求。双方签订的是租赁协议书，从协议内容看双方是对房屋的租赁。原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉，法院应以一个法律关系为本案审理内容。原告主张双方就房屋租赁是虚假意思表示，被告不认可。被告出租房屋的意图很明确，没有任何虚假意思表示，因此租赁合同不存在无效情形，也不存在以合法手段隐瞒非法目的的情形。涉诉房屋没有取得房本，被告也没有承诺过给原告办理房本，如果是买卖合同，肯定是需要说明的，也是原告应该审查的，对于原告完全民事行为能力人来讲，原告在签订合同时也明知房屋是租赁而非买卖，所以不同意原告诉求。
2018年5月1日，H公司（甲方）与陈某彤（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于顺义区某处内的建筑设施一套，租期自2018年5月1日至2038年4月30日，乙方如需续租，应在租赁期限届满前6个月向甲方提出续租要求，双方重新协商订立租赁协议，租赁期限双方另行约定。乙方如若将房屋转租，须经甲方同意。租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金。
双方约定租赁范围内租金总额为400万元，于本协议签订之日起90日内交清合同期内的全部租金。《租赁协议书》的附件为《物业服务协议》，甲方为H公司，乙方为原告，约定物业服务期限为一年，物业服务费由业主按其租赁物业的建筑面积交纳。
2018年12月15日，原告母亲林某慧向被告给付263万元，2018年12月17日向被告给付108万元，2018年12月18日向被告给付29万元，2018年12月27日被告向原告母亲林某慧开具收据：共计收取陈某彤联排1601房屋租赁费400万元。
2019年原告与W公司（以下简称W公司）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，花费共计40到50万元。
被告对原告装修事实认可，对原告装修花费均不认可。原告不申请对装修损失进行鉴定。
被告提交建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、土地使用证，上述材料显示涉诉房屋属于被告，被告称因涉诉房屋土地性质系集体土地，地类用途为机关宣传，使用权类型为划企，故无法为原告办理房屋产权证书。经询，若本院认定双方签订的合同无效，被告表示不在本案中就合同无效的后果一并主张。
一、确认原告陈某彤与被告北京H公司签订的《租赁协议书》无效；
二、被告北京H公司于本判决生效之日起七日内退还原告陈某彤4000000元；
三、被告北京H公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈某彤装修损失130000元；
四、驳回原告陈某彤的其他诉讼请求。
以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应当依照有关法律规定处理。《租赁协议书》约定租赁期限为20年且原告续租免除租金，如遇征地拆迁导致房屋被拆除，设施补偿归原告所有等，根据庭审查明情况以及协议内容，原、被告双方之间签订的合同实质是房屋买卖合同关系，并非租赁关系，故应当按照房屋买卖合同关系处理。
法律规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地。集体建设用地包括集体经营性建设用地的使用者，应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地，不得随意改变土地用途。本案中，涉案土地规划的用途为机关宣传，而被告将房屋交付给原告用于居住，属于违反土地的规划用途，故双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。
合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方均认可，被告已收取原告涉诉房屋款项400万元，故被告应返还原告购房款400万元。
根据庭审查明情况，被告在明知涉诉土地和房屋性质及规划用途的情况下仍然将房屋转让给原告，应对合同无效负有主要过错；原告在购买房屋时应尽到对房屋土地审批手续进行谨慎审查义务，其在明知涉诉房屋有无法办理产权登记风险的前提下仍与被告签订合同，其对合同无效亦负有一定过错。因原告对合同无效有过错，故其要求被告赔偿利息损失的诉讼请求法院不予支持。
关于装修损失，原告作为主张方应就装修损失数额承担举证责任，经法院询问原告坚持不对装修损失进行鉴定，应自行承担相应不利后果。法院结合原告装修的事实、装修费支出的证据以及其实际使用情况，按照双方的过错程度，酌情判令被告赔偿原告装修损失130000元，原告主张过高部分法院不予支持。
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