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admin7个月前 (09-26)滁州产业信息3

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　三、滁州市区房地产市场分析 (6)

　　（一）滁州市区房地产市场版块划分 (6)

　　（二）滁州市商品房市场成交数据 (7)

　　（三）滁州08-12年房地产供需匹配指标 (9)

　　（四）滁州市区典型楼盘分析 (10)

　　（一）滁州市区历年土地成交年度数据分析 (12)

　　（二）滁州市区品牌房企拿地明细分析 (12)

　　五、滁州城市发展基调分析 (14)

　　（一）滁州城市规划发展方向 (14)

　　（二）滁州市产业结构及民营经济发展状况 (15)

　　（三）滁州房地产市场发展水平概述 (16)

　　六、滁州城市进入策略总结 (17)

　　滁州市为安徽省16个省辖地级市之一，位于皖东江淮之间，与南京市山水相连，是南京“一小时都市圈”主要成员和皖江城市带承接转移示范区重要一翼。全市土地总面积1.33万平方公里，2012年全市户籍人口452.9万，常住人口394.5万。

　　滁州市现辖琅琊、南谯2区、天长、明光2市以及来安、全椒、定远、凤阳4县。

　　滁州市距离安徽省会合肥市距离约为140公里，距离江苏省会南京市距离约为85公里。

　　2008-2012年5年期间，滁州市国民经济生产总值保持平稳较快增长，按可比价格计算，年均增长幅度均在10%以上，2012年，滁州市GDP为971亿元，在安徽所有地级市当中位列第五，按常住人口计算，人均GDP为21482元。

　　从图3可以得出，滁州市近5年户籍人口变化幅度很小，而与大多数安徽其他地级市情况类似，由于本地人口外溢，常住人口较户籍人口有一定缺口，以2012年为例，滁州市当年常住人口比户籍人口少了57万人。其中，非农业人口99.86万，城市化率为45.1%，城市化率在安徽地级市中处于中等偏下水平。

　　图4 滁州市2008-2012年固投、房投对比图

　　滁州市2012年相对于2008年固定投资额增长了145%，房地产投资增长了400%，房地产投资额增长迅速，从房投/固定投比这一指标可以看出，由2008年的12.78%增加到2012年的26.04%，增长了13个百分点，2012年滁州市房投固投比在安徽省地级市中仅次于黄山市，在一定程度上呈现出投资较热苗头。

　　图5 滁州市2008-2012年地方财政收入对比图

　　滁州市地方财政收入稳步增加，公共服务支付能力不断加强，2012年地方财政收入达到97亿元，可以预见，2013年当地财政收入将突破百亿大关。

　　二产业为当地支柱产业，第三产业比例有待进一步提高。

　　滁州市下属县（市）房地产开发水平较低，不符合我司目前发展战略，此类区域本报告不作为重点，以下主要以滁州市主城区为研究对象，对当地房地产市场进行梳理。

　　（一）滁州市区房地产市场版块划分

　　琅琊新区是滁州市“大滁城”建设的一部分，是琅琊区未来的行政中心所在地，同时也是琅琊区重点发展区域。规划范围为北到世纪大道（北外环），南到清流河，西至西涧湖（城西水库），东至菱溪路，用地面积约12.1平方公里。目前配套尚未成熟，且距离市级政治、经济中心较远。目前在售的楼主要为威兴世纪城、易景凯旋城等住宅项目以及创达义乌商贸城（未开盘）等商业，住宅项目中高层均价约为3700元/㎡。

　　老城区处于清流河以南、创业路以西、会峰路以北、西涧路以东，该区域发展时间较长，生活配套齐全，交通便利，但是由于之前规划水平较低、人员密集度较高、供地计划较少等因素，造成该区域目前产生居住环境一般、交通压力大等问题。目前老城区大多楼盘已经结盘，滁州苏宁云商销售有限公司于今年6月份在天长路与南谯路交叉口西南侧拿下一块土地，土地规划用途为商业办公用地，建成后将会进一步提升老城区的商业氛围。该区域主要的楼盘包括盛世华庭熙园、怡园、维也纳春天花园、百合家园等，高层住宅售价介于5000-5500之间。

　　城东版块位于城东工业园，东至杭州路，南至珠江路，西至菱溪路，北至世纪大道，总规划面积14.48平方公里。城东工业园区主要以产业发展为主，配套居住、商业服务和金融等服务，园区企业发展已形成一定的规模，道路、供电等基础设施完备，建设条件比较成熟。目前在售的楼盘主要有金域豪庭、清流水韵等，整体开发水平较低，其中金域豪庭品质尚可，项目二期自今年6月开盘至今已售300余套，高层均价为4300元/㎡左右。

　　滁州经济技术开发区为国家级经济技术开发区，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区的首选区，是滁州市大滁城建设的重要组成部分。开发区总体规划面积60平方公里，目

　　前建成面积约40平方公里。开发区北至会峰路，东至创业路，南至华亭路，西至西涧路。该区目前在售的楼盘主要包括恒大名都、南都华府、宇业富春园等，均价高层4500元/㎡、多层4800元/㎡左右，其中，恒大名都为精装房，高层均价为5600元/㎡（含1500元/㎡精装）。

　　城南新区位于滁州市经济技术开发区以南，西起丰乐大道，东至儒林路，南至醉翁路，北至龙蟠河（西撇洪沟），规划总用地面积约8.3平方公里，规划布局中形成“三心”、“两轴”与“三片区”的格局。目前城南新区版块开发的楼盘众多，高速东方天地、天逸华府、发能国际城、恒大绿洲、英仕公馆等，高层均价为4600元/㎡，多层电梯洋房均价为6200元/㎡左右，其中，恒大绿洲11月3日开盘均价为4600元/㎡（含1500元/㎡精装）。

　　苏滁现代产业园位于滁州市区东南部，东至马滁扬高速，西面紧邻滁州老城，至上海路清流河桥，北邻城东工业园区，至扬子路，南至创业路，清流河从基地中间穿越，总规划面积35.17平方公里。

　　苏滁现代产业园可以称为苏州工业园区的跨区域缩小复制版，借鉴新加坡的管理模式，高规格规划，政府给予特殊的政策支持，努力打造成皖江地区国际产业转移的承接区、长三角合作发展的先行区。苏滁现代产业园规划居住用地面积762.74公顷，占城市建设用地的24.02%。虽然目前尚未有房企进入，但可以预见，在巨大的政策支持和滁州主城区亟待升级扩容的大背景下，该区将会成为滁州市未来房地产板块的新的热点区域。

　　表2 滁州市2008-2012年商品房成交数据统计表

　　滁州全市商品房销售面积不断提高，其中，2012年商品住宅成交面积达到300万㎡，

　　成交均价为3903元/㎡，商品房成交金额为144亿元，同比增加22.03%。

　　表3 滁州市区2012-2013年商品住宅成交统计表

　　2012年，滁州市区商品住宅成交112万㎡，接近全市成交量的40%，2013年滁州市区成交量明显放大，预计全年成交量将会达到160万㎡，占到全市成交量的一半。

　　（三）滁州2008-2012年房地产供需匹配指标

　　图6 滁州市2008-2012年房投增幅与商品房销售额增幅对比图由图6可以总结出，滁州市房投增幅与商品房销售额增幅基本上呈现反方向变化趋势，一高一低，相对而言，商品房销售额增幅波动更为明显。

　　图7 滁州市2008-2012年房价与收入增幅对比图

　　滁州市2009-2010年之间，商品房成交均价增幅高于人均可支配收入增幅，房价收入比不断升高，到了2011年之后，人均可支配收入增幅超过了商品房成交均价增幅，特别是在2012年，这一点表现得更为显著，这表明滁州市商品房市场整体趋于平稳发展。随着当地老百姓收入水平的不断提高，购买力加强，住房需求会进一步得到释放。

　　表6 滁州市区2012年商品住房成交金额排行榜

　　（一）滁州市区历年土地成交年度数据分析

　　表7 滁州市区2009-2012年土地成交年度数据分析

　　注：数据来源于中国指数研究网，数据中不包括政府性质的城投公司所获取的土地信息由表7可知，滁州市去今年来土地市场波动较大，2009年与2012年处于市场低谷期，成交量偏小，2010年和2013年土地市场火热，截止至2013年9月，滁州市区土地成交建筑面积已达680万㎡，而楼面价仅为377元/㎡，低于以前年度。这主要是因为当年较多地块位于城东版块，较为偏远，且占地面积高达32%的地块由滁州市城市建设投资有限公司获取，作为政府融资渠道储备土地，楼面价仅300元/㎡左右，拉低了整体水平。

　　（二）滁州市区品牌房企拿地明细分析

　　表8 滁州市区品牌房企拿地明细表

　　注：数据来源于中国指数研究网各个房地产开发商纷纷看好城南新区版块，并积极布局，高速地产、恒大地产等标杆房企项目已经落地，周边配套不断完善，加上各种政策的支持，该区域未来竞争将会日趋激烈。而另外值得一提的是高铁版块，滁州高铁站位于城南新区腰铺镇，已于2012年建成通车，未来发展空间巨大。碧桂园于2010年在乌衣镇获取了体量较大的项目，借力高铁概念和依托南谯政务新区，成为滁州楼市的另外一个热点版块。

　　图8 滁州市城市总体规划（2012-2030年）

　　在《滁州市城市总体规划（2012-2030年）》中，已经明确了中心城区的发展方向，即东进、南拓、北扩、西优、中提升，具体分解为主体向南：以城南组团、高铁站北组团、科教园组团、明湖组团建设为重点，将南谯工业集中区、腰铺片区用地置换为商务设施与产学研中心，构建集城市商务、创意产业、信息服务、文化教育、交通物流为一体的核心区域；重点向东：以产业空间载体建设为重点，承接长三角及更大区域内产业转移，作为滁州市核心经济增长点；适度向北：建设琅琊新区，打造城市北部经济增长点；优化西部：在满足琅琊山风景名胜区生态要求的前提下，适度发展旅游休闲度假产业，控制开发强度；提升老城：改造与提升为主，加快老城行政中心、工业用地外迁，改善提升生活配套服务设施，增设开敞空间，优化宜居环境，疏解老城压力。

　　在规划期内，由城南政务中心、高铁站商务商业中心及明湖文化休闲及会议会展中心共同组成城市主中心；结合老城更新与改造，在保护老城传统肌理的前提下发展商贸设施，建设成为老城城市次中心；在城东片区建设主要服务的城市综合性次中心。

　　航空：距南京路口机场103公里，距合肥骆岗国际机场133公里，距苏南硕放国际机场255公里；

　　公路：形成“三横三纵六连”高速公路网，三横是宁洛高速、淮扬高速、合宁高速；三纵是京台高速、徐明巢高速、马滁高速；六连是蚌淮高速、明盱高速、宁连高速、宿扬高速、合宁第二通道、淮扬与合宁高速连接线；

　　铁路：形成“一高铁五城际（含合蚌客专）三普铁三都市快轨”铁路网和“一主四辅助十七普”铁路客货站铁路格局；

　　水运：形成“三干九支”的内河航道骨架体系，三干是淮河水系、滁河水系、白塔河水系；九支是淮河、池河、窑河、滁河、来安河、向阳河、襄河、清流河、白塔河、铜龙河、秦菱河、高邮湖航道。

　　（二）滁州市产业结构及民营经济发展状况

　　滁州市2012年的三产比例为19.8：52.3：27.9，头部产业占比较高，第二产业比例近年来在不断上升，第三产业特别是高端服务业产业比重较低。

　　滁州市自2011年开始实施“661”行动计划，“661”行动计划的头部个“6”是指家电信息、装备制造、农副产品深加工、硅（玻璃）、盐（化工）、新能源（新材料）新六大支柱产业。第二个“6”是指继续实现60项重点工程，第三个“1”是指竣工投产百个亿元以上项目，其中大部分是工业项目。滁州市的支柱产业包括家电、信息工程、装备制造、农副产品深加工、硅玻璃、盐化工等六大产业。

　　2012年，在固定资产投资中，滁州全市民营经济投资483.5亿元，同比增长21.8%，占整个固定资产投资的比重达到54.7%，民营经济投资已成为拉动全市固定资产快速增长的主要力量。近八成的民营投资集中在第二产业，第三产业投资以房地产开发投资为主。从产业投向来看：头部产业完成民营投资10.8亿元，同比增长2.2%；第二产业完成民营投资380.9亿元，同比增长31.3%，占全部民营投资的78.8%，同比提高2.9个百分点；第三产业完成民营投资91.8亿元，同比增长5.5%，其中，房地产开发完成投资49.1亿元，同比增长2.3%，占民营第三产业投资的53.5%，同比回落1.7个百分点。

　　（三）滁州房地产市场发展水平概述

　　滁州市房地产市场线年，期间进入滁州的房地产企业包括滁州市宇达物业开发有限公司、滁州市泰鑫置业有限公司、高速地产集团滁州有限公司、安徽三巽房地产开发有限公司、滁州碧桂园房地产开发有限公司、凯迪控股有限公司、滁州市卓耕投资置业有限公司、滁州市发能房地产有限公司等，目前滁州主城区在售的楼盘也多由这批房地产企业所开发。而滁州各个县（市）房地产开发水平较低，少有品牌房企进驻，仅有碧桂园进入来安和文一进入定远。

　　2011年，滁州市区商业及办公项目开始兴建，与此同时，依托于琅琊山风景名胜区，览山路北侧旅游地产项目开工建设。滁州老城区已经不再适应滁州持续较快发展的需要，由此产生的城南新区、高铁版块和苏滁现代产业园等版块成为了滁州主城人口、产业外溢的良好承接带。

　　2012年，滁州1912文化商业街区以及创达义乌商贸城等商业项目给滁州楼市注入了新的活力。

　　2013年，地产巨头恒大入驻滁州，分别开发了恒大绿洲和恒大名都，均为精装修高层住宅。恒大绿洲虽然尚未开盘，但目前打出的广告显示标准为1500元/㎡的精装修高层价格仅为4600元/㎡，当其入市后，将会给滁州市区目前的房地产市场价格格局产生较大的影响。

　　1.滁州地处安徽东北侧，与江苏接壤，特别是距离南京较近，滁州城东规划的产业承接示范区将会成为江苏省高新产业外溢的优先选择地区。结合滁州市本土的支柱产业如家电、信息工程、装备制造、农副产品深加工、硅玻璃、盐化工等，在高新产业的又一支撑下，滁州将会进入跨越发展的新时期。

　　2.滁州人口基数较大，地区生产总值位于安徽省地级市中第五位，房地产需求量大，主城区商品住宅年成交量达到150万㎡左右，而当前滁州城市化水平较低，可以预见未来房地产市场仍然有十分巨大的发展空间。

　　3.已经进驻滁州市的品牌房企有恒大、碧桂园、高速地产、苏宁等，现有项目大多为中小开发企业运作，开发楼盘品味不高。

　　4.在《滁州市城市总体规划（2012～2030年）》中，提出在规划期内将滁州打造为经济实力雄厚、社会事业发达、文化魅力彰显、人居环境优良、人民生活幸福的具有较大影响力的合宁之间的新型区域中心城市，近期将重点建设城南新区、高铁站北区、苏滁现代产业园等区域。

　　城南新区版块目前土地获取成本较高，高铁站北区结合高铁站经济效益带来的客流、物流以及潜在的资金流、信息流，重点发展商务办公、商贸产业，打造高铁站点城市综合体。苏滁现代产业园规划定位水平高，政府支持力度大，后期发展前景看好。

　　整体而言，滁州人口、产业支撑力度大，品牌房企较少，滁州老城区周边配套设施齐全，在售楼盘较少且供地困难，存量项目存在合作的可能；城南新区地理位置优越，目前土地获取成本较高且竞争激烈，目前滁州市区在售的楼盘中销量领先的楼盘大多处于该区域；高铁区域由于高铁概念带来的客流、物流以及潜在的资金流、信息流的利好影响，将来会有较大的发展空间；苏滁现代产业园处于起步阶段，规划定位水平高，政府支持力度大，后期发展前景看好，早期介入可能会获取项目后期高额溢价。

　　我司目前可重点考虑滁州市城南新区和苏滁现代产业园区域，老城区若有合适的存量项目也可考虑接手。城南新区未来竞争较为激烈，而苏滁现代产业园尚处于起步阶段，各种优惠政策有待进一步落实，初期进入虽然将来可能有较大的溢价空间，但与之而来的风险也是较大的，可以适当考虑与当地开发企业合资合作开发。

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