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滁州产业园长租公寓的战略分析和风险应对

admin9个月前 (09-26)滁州产业信息8

　　【摘要】本文从战略视角出发，探讨了本公司与安徽省滁州市现代产业园合作的长租公寓项目的可行性。同时结合该项目的特点，对项目中主要财务风险和运营风险进行了分析，以做好相关风险规避，抓住机会风险，实现项目盈利。该项目属集体式长租公寓，主要为滁州产业园厂房员工及管理人员的住宿租赁提供服务。产业流程大致分为获取项目-开发建设-设计装修-营销运营四个环节。项目日常运营包括收取租金、物业费、水电费及日常维护管理等。

　　【关键词】长租公寓；可行性；风险；盈利

　　自 2003 年建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》起，国民住房水平大大改善，人民生活幸福感稳步提升，但近年来，随着城市炒房热的出现，房价也飞速上涨，低收入群体购房成本压力正逐步加大，对国家经济的发展也造成了负面影响。在国民经济由高增长向高质量增长转型之际，房地产正逐步回归居住属性。在“房住不炒”这样一种大趋势下，公司也于 2018 年 8 月正式启动了长租公寓的探索之路。

　　2017 年底，中央经济工作会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这意味着国家已高度关注住房租赁市场，住房租赁值得期待。法律方面，目前国家还未出台更多的税收优惠、贷款措施，但相信优惠政策的出台，极可能成为未来住房制度改革的重点内容之一。

　　目前，房屋居住成本居高不下，房价与家庭平均收入的比例，都显著超出了国际上多数国家水平，房产租赁行业对改善住宅需求，调控房价将起到积极的作用。从住建部的相关统计资料当中可以看出，当前中国租赁市场要要解决 1 亿人口的住房需。据迈点研究院(MTA)测算，不完全数据统计，截止到 2017 年底，国内重点城市中分散式长租公寓房间数在 100 万间以上。另根据中商产业研究院的统计，2017 年中国租赁市场成交总额已经超过 1 万亿元，租户人口超过 1.6 亿，预计到 2020 年租金成交总额将达到 2 万亿元，租赁人口达到 2 亿；2025 年租金成交总额有望达到 3.2 万亿元，租赁人口将达到 2.5 亿。

　　随着人工智能崛起，大量体力劳动，重复性劳动会被机器取代，人力成本将大幅提升，蓝领工人人数将大大减少，同时伴随地区产业升级，该项目的低端户型在后期将面临客户需求人数减少的困局。但目前来看，制造业门类众多，各种细分岗位成千上万，目前还没有足够多的智能制造技术与之匹配。二、项目竞争力分析

　　长租公寓客户群体为低收入群体，价格敏感性较高，目前租赁价格基本由市场决定，出租方议价能力较弱。

　　目前万科、碧桂园、龙湖等房企均已涉足长租公寓，但市场尚未形成领军人物，市场发展空间还比较宽广。本项目地处滁州开发区内，属南京周边影响区域，是沿海地区制造业向内地制造业转移的路径之一，目前碧桂园、苏高新等多家房产已入驻开发，但与政府合作面对产业园区员工的长租公寓涉足单位较少，该产品存在结构性差异，竞争性不强。

　　综上所述，从宏观因素及行业发展状况来看，长租公寓的发展机遇已经到来，该行业极可能成为房地产企业转型的下一个利润增长点，但就目前来看，租金水平较低，盈利能力较差，是长租公寓面临的主要风险，如何应对，是公司投资该项目面临的重要课题。

　　（一）财务风险分析及应对策略 1、财务盈利和现金流能力分析及应对策略。本合作项目为重资产运营项目，项目自持，因此项目投资金额较大。如前述分析因素所述，目前市场租金单价较低，以蓝领公寓为例，单户市场可接受租金为 800 元，前期亏损较多。经测算，即使后期提高租金，项目回收期也要 15 年。资产流动性差，是本项目面临的主要财务风险。参考同类产品，如万科泊寓等一些项目要 30 年才能回本。2018 年 4 月，长沙优租客因资金链断裂而 “阵亡”，2018 年 4 月，长租公寓品牌鼎家因经营不善导致破产。核心问题，是内部运营与快速扩张引发的资金链断裂。因此，该项目的前期资本运作及后期运营资金管理对本公司具有较大的挑战。公司应对措施：一是将项目分为三期，根据前期市场调研分析精准确定首期开发规模，以尽量蕞小化前期投资，并加快开发周期，力争早日收回投资成本。二是考虑项目后期物业成熟及周边发展规划，配套建设适宜商业设施，努力挖掘房屋租金之外的增值服务收入，同时缩短提高租金调整时间，将盈利目标设定在 5 年以内。三是引进战略合作伙伴，采取与当地开发公司共同持股开发方式，利用当地政府提供的租户资源，减少住房空置率，扩大长租户比例，提高项目的品牌影响力。通过价格敏感分析和多种方案模拟，该项目整体预计 IRR 可达到 7%。，销售净利率超过 20%。

　　2、税务风险分析及应对策略。目前，租赁行业税负较重，国家尚无具体税收优惠政策，加之 2020 年后国家可能出台房地产税，整个生命周期内税负存在较大不确定性。围绕长租公寓有大政策、大方针，但是却没有一些相应的细则方面的内容，企业要摸着石头过河。经测算，该项目税费占整体收入比为 30%以上，企业税负较重。公司应对策略是与当地政府积极洽谈，争取一定比例的税收补助[1]。

　　3、财务杠杆风险分析。项目计划自有资金为 30%，其余投资需靠项目融资，从目前市场利率水平来看，融资成本在 6%以上，财务融资成本较高，财务杠杆较高。公司应对策略为：一是依托国资背景大平台，以集团公司名义与银行签署战略合作协议，努力降低财务融资成本。同时与银行洽谈提供综合化金融服务，满足长租公寓多元化金融需求。二是着手考虑资产证券化融资方式，提前收回投资，缓解开发资金压力，并使财务风险隔离。但资产证券化前提条件要求租金能保持稳定增长，同时因信用增级影响，利率水平较高。如何选择，需要企业权衡利弊 [2]。