越秀服务刘新强：以“南沙土地+香港经验”打造湾区城市聚场
当广州地铁4号线从南沙广袤的土地飞驰而过，初露峥嵘的庆盛枢纽瞬间聚焦乘客们的视线。
从与地铁站无缝链接的高铁庆盛站，到紧邻庆盛枢纽的产业园，住宅楼宇、香港科技大学，渐具规模的建筑群背后，一个大湾区城市聚场正在逐渐成形。
自2022年2月起，广州国企越秀地产于此先后拿下两宗地，与香港科技大学（广州）（下简称“港科大”）合作打造穗港协同的产学研基地。继去年底庆盛枢纽先行启动区首个产业载体——ipark粤港智谷产业园竣备之后，今年“五一”前夕，其在庆盛的第二个项目——越秀南沙庆盛项目也正式亮相。
有别以往的项目，越秀南沙庆盛项目“就像一个盒子，融合了住宅、商业、产业园区等业态”，引进国际流行的EOD发展模式（EducationalfacilitiesOrientedDevelopment以学校等教育设施为导向），旨在打造类似美国硅谷、北京中关村模式的“产学研居一体化”的湾区范本。
这个举越秀集团之力打造的项目，如何以EOD模式兑现“三区合一”？其商业配套如何打造和兑现？笔者走进越秀N+天地，对话越秀物业总经理助理、越秀服务商业运营管理公司总经理刘新强。
以“南沙土地+香港经验”，打造大湾区城市聚场
问：走进越秀N+天地，感觉这里和我们过往常见的传统地产项目不太一样？
刘新强：这里打造去地产的概念，不会让客户那么明显地感觉到是地产项目，整栋五层楼更多的是体验空间。一楼类似城市规划展览馆，展示庆盛及建设进度；二三楼是路演厅和产业展示厅，可以在这里举办产业沙龙等；四楼是艺术展区，会定期举办艺术展览，也有一些科创研究的展示；五楼是米其林厨师主理的餐吧、咖啡店、酒吧，潮玩买手店等。
问：作为近年新涉足的产业园项目，越秀南沙庆盛项目在商业管理上，有哪些不一样的运营思路？
刘新强：这是深耕南沙24年，打造的第22个项目。在项目的商业打造上，会基于商管产品线进行迭代升级，提出“年轻态力量串联在地文化，主理人精神共融街区日常”的理念，通过高量级品牌联名共创复合业态空间场景，引入粤港双城知名连锁餐饮、特色餐吧、主理人品牌、生活方式品牌等各色业态。
在活动体验上，也会对新生代喜闻乐见的元素进行跨界融合，持续制造社区的惊喜感和仪式感，营造一个面向多元圈层的“同好”社区。
问：为什么会想到打造“N+天地”这样一个复合业态空间？
刘新强：南沙庆盛项目是今年越秀地产湾区公司倾力打造的重点项目，涵盖了住宅、产业区、商业、文化平台等等，是以“南沙土地+香港经验”打造的粤港深度合作园港式社区。今年，越秀地产还创建一个全新的生活品牌cocity，致力于打造大湾区多栖人群的多维生活平台，为湾区美好生活赋能。
南沙庆盛项目作为cocity的第一站，将通过cocity平台，打造大湾区城市聚场。我们希望从生活日常切入，通过多元跨界，打造一站式体验国际化的港式潮流生活地，引入香港知名品牌特色零售N+Select本店，以及携手香港米其林星厨主理人刘满堂先生打造国际餐饮N+Lounge会馆，让大家提前感受港式街区魅力与艺文氛围。
服务超2万+师生，从2000+品牌遴选商业
问：作为一个产城融合的项目，这里会打造什么样的生活方式？
刘新强：因为项目对面是港科大（广州），我们会打造一个比较多元、年轻潮流的多业态组合。让业主在项目前期就能够看到未来的生活方式——不是简单的晚上回来睡觉，而是从白天到晚上，到周末节假日都可以呆在这里。这里提供集居住、娱乐、消费、社交等空间，从健身房、图书馆、儿童、茶餐厅，甚至包括一些餐饮品牌等等，下楼即有。
传统的住宅可能配套商业比较少，现在人们在选择房子的时候也会更加注重配套，包括物业管理，卫生安全等等，希望在家门口就能达成所需。庆盛项目的商业街也引进了一些独立设计师的品牌，比较个性化，同时也会有偏高端一点的茶餐厅品牌，全面满足业主社交或者宴请需求。
问：针对这里的客群，项目如何筛选品牌业态？
刘新强：越服商管拥有10余年的专业商业管理经验，聚焦多元商业空间、社区公共空间、城市公共空间三大业务主航道，提供“投资研策、招商代理、运营代理、品牌推广、基础物业”的全维度空间商业运营服务，拥有2000多个战略合作商家。我们根据项目的定位、年龄群、或者家庭客群、业主圈层等匹配合适的商业品牌。
在庆盛项目，港科大广州师生未来可能超过2万人，当中不少人可能会是我们的业主，所以我们整个空间的打造，包括整条商业街的打造，会和港科大这个群体的消费结合起来，引入年轻现代化的品牌满足客群需求。
问：越秀N+天地的五层空间，会否一直对港科大的学生开放？
刘新强：我们会利用这里和其它公共空间，打造社交聚场和休憩地，营造社区“多巴胺”和松弛感。未来也会和港科大有一些联动，无论是学生的研发产品，或者是老师的课题，都可以在三楼的路演空间展示和发布。我们也计划在社区活动上和他们做一些联动，例如端午节、元旦节等节日，将与学校探讨，举办一些可以走进社区的活动，增加互动体验。我们认为，社区商业不限于建立一个空间，更是塑造一种生活方式，连接人与人、人与社区的重要媒介。
产业配套先行，以3.0产品线提供商管服务
问：目前在越秀N+天地的三楼，可以看到港科大师生的一些路演项目，请问你们是以什么样的形式展开合作？
刘新强：形式比较多种多样，目前相对比较开放，还没有一个固定的合作模式。以后也可能采取场地租赁的形式，或者共同发布的形式，抑或者联合研发的形式，皆有可能。
问：这个项目，和以往传统的商业、写字楼，或者住宅，给人感觉完全不一样？
刘新强：这是越秀地产的全新产城融合项目，也一个创新产品。包括我们在商管方面提供的服务，也在这里迭代更新，未来也计划推出一些比较创新的模式。
过往我们针对开发的楼盘，采用一盘一策，不是所有的楼盘都导入日常品牌，而是针对不同客群进行分析研判，也把商业和社区串联。在庆盛项目，我们已经采用3.0的产品线产品线相对比较传统，侧重引入刚需配套业态，做好招商和运营；后续2.0的产品线，我们更加关注场景美学和互动体验，赋能品质生活跃升；在这里采用3.0产品线，更多的会跨界合作打造一些创新业态和体验空间内容，兼容不同细分人群需求，希望引领片区生活方式。
不同社区有不同的DNA，我们围绕这个片区的人群服务，不可能按千篇一律的模式化的商业，所以也会提供一些增值服务等。
问：越服商管如何兑现庆盛项目的商业配套价值？
刘新强：越秀地产的不少住宅项目，从筹备阶段起就交由
商管公司去规划整个社区商业。目前，越服商管拥有商业品牌“悦汇时光”，商业服务面积超过建面450万m。越秀庆盛项目最重要的特色之一是配套先行。我们以时下年轻人偏爱的生活方式打造N+天地，包括N+聚所、N+聚场、N+聚集三大部分，打破空间壁垒，重塑多元化和开放式的潮流街区。
其中，N+聚集由约1.17万m创智路摩登艺术街区组成，环绕社区而建，商街引入丰富业态，适应岭南气候的骑楼与香港五彩的招牌相互交融，塑造香港与广州特有的街道生活回忆。
现在，在这条商业街已经可以看到一家特别的商店——SUSLab集合店。不仅有越秀集团旗下的五羊雪糕、皇上皇、风行牛奶等广式传统品牌，还汇聚了很多知名的环保潮流品牌，如好瓶howbottle、brook&breeze的竹车工坊、iNOMAD绿色低碳环保产品等，提供不一样的购物体验。
问：这个项目，未来会融合越秀集团的很多产业？
刘新强：是的。我们有房地产经纪公司，未来业主的房子需要我们打理，我们会帮忙出租、出售。在文旅方面，也会为业主提供越秀文旅项目的专业旅游线路。在康养方面，会融入越秀康养的服务，比如未来有老人家需要照顾照料，也会有上门服务的业态。在儿童四点半学堂，也会有教育方面的产业融入，提供多元业态空间的融合服务。
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