村民将集体土地以租赁名义出售给外村人签署合同效力纠纷
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告周某鹏、周某杰、吴某康向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告、被告、第三人签署的《房屋和土地使用权转让协议》中，有关被告将涉案土地上全部建筑物转让给原告的合同内容无效；2．判令被告返还原告转让款人民币955882元；3．判令被告支付原告直接租房经济损失42000元；4．判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：原、被告及第三人于2012年7月16日签署《房屋和土地使用权转让协议》，协议主要约定了两部分内容，一是土地使用权的转让，即被告承租第三人涉案土地剩余年限34年的使用权转让给原告至2046年7月26日止；二是地上建筑物所有权的转让，即该地块上的被告所建的全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平米全部转让给原告。协议签署后，原告按照协议约定，陆续将土地使用权转让费10万元支付给第三人，将地上建筑物转让费130万元支付给被告。
原告在受让地上房屋之后，先后投入二、三十万元用于装修、翻新，并在此经营超市至政府通知拆除之日。2021年8月27日政府对原告周某鹏下达限期拆除决定书，认定涉案土地上的全部建筑物属于违法建设，责令限期拆除，原告被迫自行拆除。因被告转让给原告的地上建筑物未取得建设规划许可属于违法建设并已拆除，故《房屋和土地使用权转让协议》中有关地上建筑物所有权转让的内容部分，已经违反法律、行政法规的强制性规定，应当属于无效的合同内容。
原告在涉诉房屋被拆除后，多次要求被告退还转让款并赔偿原告的经济损失，但被告均以各种理由推脱。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告刘某涛辩称，我方认为双方之间是转租关系，不是房屋买卖合同关系，三原告不是本村村民，双方不可能形成实质的房屋买卖合同关系。我方认为协议上所写的一百三十万元的性质是租金，租期是十年，十年之后我方就退出了，不再拥有该房屋的所有权。涉诉土地的性质是村集体建设用地，涉诉土地上面的所有建筑物都是我方在承租土地之后自行建设的，建房的时候没有手续，但是我方有村委会和镇政府出具的房屋使用证明及法律服务所出具的见证书，可以证明涉诉建筑物不是违法建筑，允许我方出租。
即使建筑物被拆除，原告仍然享有涉诉土地的使用权。房屋是原告自己拆除的，镇政府下达的拆除决定书，拆除决定书是向原告发送的，原因是涉诉建筑物是违法建筑，原告拆除后还卖了建筑材料获得三万五千元。原告通过自己的经营和出租厂房获利很大。即使原告不是本村村民，我方也认为合同是有效的、合法的，即便法院认定无效，也是自始无效。
第二项诉讼请求我方认为是租金，不同意退还，我方认为合同已经到期，合同无法继续履行的原因是原告无法办理相关手续，合同约定原告自行办理相关合法手续且交纳税费，相关手续指的是税费、土地续期的费用、增加建设项目费用、改扩建和村里报批的手续、土地到期之后续租的手续。不同意原告的第三项诉讼请求，我方认为与本案无关。
第三人R村委会述称，原告的诉讼请求不涉及我方，相关诉讼请求是否能得到支持由法院依法认定。房屋是被告建设的，土地性质是建设用地，原告在经营过程中有加建行为，被告建设房屋时有无审批手续我方不清楚，涉诉房屋被镇政府定为违法建设。
1996年7月26日，刘某涛（乙方）与R村委会（甲方）签订《土地租赁协议》，协议约定甲方将乙方约四亩多地的土地使用权租赁给乙方使用，租期为50年，转让费为4万元。上述协议并于1999年8月3日经法律服务所见证并出具见证书。R村委会称刘某涛的土地使用费已经交齐。刘某涛称R村委会出租给其的土地是空地，但其上有孙建材在1990年建造的部分建筑物。
2012年7月16日，周某鹏、周某杰、吴某康（丙方）与刘某涛（乙方）、R村委会（甲方）签订《房屋和土地使用权转让协议》，约定由乙方承租甲方集体建设用地承租合同中的2．2亩土地使用权转让给丙方，该地块上乙方所建全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平方米全部转让给丙方。
协议具体约定如下：1、甲、乙双方同意将1996年7月26日甲方与乙方签订的集体建设用地承租合同中的北一院2．2亩土地使用权中的剩余年限三十四年转让给丙方（至2046年7月26日止）……2、将该地块上全部建筑物转让给丙方所有。3、租金及给付方式：付甲方10万元，付乙方130万元。合同签字后一次性付清。4、由此次转让房屋和土地使用权而产生的一切税收及费用全部由丙方缴纳。
5、在该地块范围内，丙方继续执行原来甲、乙双方签订的土地承租合同规定的权利、义务内容。在转租期内该地块所需支付的一切税收费用归丙方负责……7、丙方在经营期间必须合法经营，如需增加经营项目由丙方自己去相关部门办理合法手续。
周某鹏于2012年7月14日向刘某涛转账19万元，周某杰于2012年7月14日向刘某涛转账34万元，吴某康于2012年7月14日向刘某涛转账51万元。R村委会于2012年9月10日向周某鹏出具房屋土地使用费4万元的收据一张，于2013年4月29日向周某鹏出具房屋土地使用费6万元的收据一张。
周某鹏、周某杰、吴某康称一共支付给刘某涛130万元，26万元给的是现金。刘某涛不认可收到26万元的现金，称因周某鹏、周某杰、吴某康表示办理相关税费还需要花费用，其就默认周某鹏、周某杰、吴某康只给其104万元，没有再要剩下的款项。
2021年8月27日，政府向周某鹏下发《限期拆除决定书》。各方均认可涉诉房屋现已拆除。周某鹏、周某杰、吴某康称涉诉房屋系镇政府拆迁办的人组织别人拆除，拆除后的材料让其自行处理，其卖给了林某远，卖了11000元。刘某涛称其租给周某鹏、周某杰、吴某康的涉诉房屋系1080平方米，拆违办认定的是1137．65平方米，周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋存在改扩建行为。周某鹏、周某杰、吴某康不认可刘某涛的上述主张，称其认为是测量的标准不一样，其接收涉诉房屋后没有改扩建，只是进行了装修并加了彩钢顶。
周某鹏、周某杰、吴某康为证明其损失提交如下证据：
房屋租赁协议书及转账凭证，证明其为存储货物及暂时居住租赁房屋支付租金情况。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
装修证明，证明其装修花费20万元，房屋被拆除后，给其造成损失。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
刘某涛为证明其主张提交如下证据予以证明：
1、2008年11月1日R村委会出具的证明，证明村委会认可其可以在涉诉土地建房。
2、2009年8月28日证明，证明R村委会没有认定涉诉房屋系违法建筑。周某鹏、周某杰、吴某康不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会认可该证据的线日房屋使用证明，证明其有权出租涉诉房屋，房屋有合法手续。该证明后有R村委会及镇政府的公章。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的。R村委会认可该证据的真实性，不认可证明目的。
发票一张，证明其租给北京M公司时一年的租金是10万元。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的，称其是一次性支付34年的款项，与每年转让的价格不同。R村委会认可该证据的真实性及证明目的。
周某鹏、周某杰、吴某康称第二项诉讼请求要求退还的转让费系根据剩余土地租赁年限及房屋转让费数额计算，因其已经使用涉诉房屋9年时间，故计算方式为：130万元-（130万元÷34年）×9年=955882元。刘某涛称周某鹏、周某杰、吴某康已经使用涉诉房屋9年时间，涉诉房屋的租金在2009年即为每年10万元，2012年后涉诉房屋的正常租金应在每年十三万元，即使涉诉合同转让建筑物部分内容被认定无效，周某鹏、周某杰、吴某康也应该按照租金标准支付占有使用费。刘某涛并称即使法院认定涉诉合同中关于建筑物转让部分的内容无效，其就无效的后果不在本案中主张。
确认原告周某鹏、周某杰、吴某康与被告刘某涛、第三人R村村民委员会签订的《房屋和土地使用权转让协议》中涉及地上建筑物转让部分的约定无效;
被告刘某涛于本判决生效之日起七日内返还原告周某鹏、周某杰、吴某康转让款四十八万元；
驳回原告周某鹏、周某杰、吴某康的其他诉讼请求。
自各方签订的《房屋和土地使用权转让协议》内容看，该协议标的涉及涉诉土地使用权及地上建筑物的所有权转让，刘某涛称其与周某鹏、周某杰、吴某康系转租关系，周某鹏、周某杰、吴某康对此并不认可，且刘某涛亦表示十年后其不再拥有涉诉房屋的所有权，刘某涛该主张不符合租赁合同的认定标准，法院对此该抗辩意见不予采信。
依据庭审查明的事实，涉诉房屋已经政府认定为违法建设，并已经拆除，故涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容因违反法律法规的强制性规定而无效。刘某涛所提交之三份证明均无法证明涉诉地上建筑物非违法建设，刘某涛亦认可涉诉房屋建设时没有建设规划手续，故法院对其主张涉诉地上建筑物系合法建设的抗辩意见不予采信。
涉诉协议虽约定转让款为130万元，现有证据只能证明周某鹏、周某杰、吴某康向刘某涛支付了104万元，周某鹏、周某杰、吴某康关于剩余26万元系现金支付的主张，刘某涛并不认可，周某鹏、周某杰、吴某康亦无相关证据进行佐证，法院对其该主张不予采信，依法认定周某鹏、周某杰、吴某康支付刘某涛转让款104万元。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容无效后，刘某涛应当向周某鹏、周某杰、吴某康返还相应款项。
考虑到周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋的实际占用使用的状况及应支付占有使用费情况、刘某涛对资金的占有使用状况等因素,法院根据本案的实际情况酌情确定刘某涛应当返还的转让款数额,对周某鹏、周某杰、吴某康第二项诉讼请求的合理部分，予以支持，过高部分,不予支持。周某鹏、周某杰、吴某康另行租房的费用并非其因合同部分内容无效而遭受的损失，周某鹏、周某杰、吴某康第三项诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
中国足球小将7-1大胜FC町田结束日本行，9场比赛8胜1平保持不败
2023-08-11 19:41:05
食人狂魔安德烈：汉尼拔原型，狂吃五十三人只因“那方面”不行…
2023-07-01 15:07:33
8月11日中午，中央纪委紧急通报，中国铁路青藏集团“老虎”被查
2023-08-11 19:59:45
机车网红消失2月变柬埔寨头子，满身鞭痕腰腹有刀口，疑被妈抵债
2023-08-11 10:10:47
私生活混乱？这一次，再多的名和利都救不了65岁的赵本山
2023-08-11 17:35:55
中新外长会晤，王毅礼仪级别很高，中方摘掉领带，两个细节不寻常
2023-08-11 11:43:03
重磅交易！凯恩官宣加盟拜仁，48万周薪超哈兰德，拜仁剑指欧冠！
2023-08-11 18:21:13
医院院长能有多黑？办公室与护士长偷情，花盆里搜出几十万人民币
2023-07-31 18:35:41
快讯！美国终于打出“王牌”，商务部长一到中美关系迎来了大转变
2023-08-11 23:40:08
湖人被截胡！克里斯蒂安·伍德与迈阿密热火达成4年8000万美元合同
2023-08-11 10:16:04
8月11日夜晚，消息不得了，突然传来1惊天爆消息,要来大动作吗
2023-08-11 19:58:41
2023-08-11 14:43:30
2023-08-11 03:14:33
德国超级杯全程直播，中国男篮有望在3-4名之中战胜新西兰
2023-08-11 15:14:40
《孤注一掷》：梁安娜在警局那晚，疑似被强奸留下不可洗刷的羞辱
2023-08-11 15:12:51
记者：凯恩在去机场路上被告知不要起飞，现在在附近一处住宅等待
2023-08-11 15:35:04
111分钟绝杀，2-1！世界杯首支4强队诞生，西班牙创造历史，狂欢
2023-08-11 11:46:03
泰国政府大举清查几十家寺庙多数为中国团伙包租后卖佛牌
2023-08-11 11:15:42
日本宣布，自制航母或将打破中美垄断，中国：印度买无人机！
2023-08-07 14:28:32
真开火了！央视曝光：不明无人机逼近山东航母，歼15直接发射导弹
2023-08-09 10:26:25
2023-08-12 01:34:44
泽连斯基宣布解除乌所有地区征兵办公室负责人职务
媒体：再任外长后首访选择东南亚三国 王毅有多重考虑
18岁女生称遭网约车司机性侵:警方在裙上检出司机DNA
大清河联合指挥所内部画面披露 将军坐镇一线
女网红开车送货遇害 凶手杀人并转移、奸污尸体获死刑
泽连斯基宣布解除乌所有地区征兵办公室负责人职务
媒体：再任外长后首访选择东南亚三国 王毅有多重考虑
18岁女生称遭网约车司机性侵:警方在裙上检出司机DNA
大清河联合指挥所内部画面披露 将军坐镇一线
女网红开车送货遇害 凶手杀人并转移、奸污尸体获死刑
考文顿：赛季结束后没有和泰伦-卢说过话
罗马官方：俱乐部未收到任何收购报价，也无意出售
沃西：不会说八村塁是最佳进步球员 但他影响力十足
约维奇：想学习巴特勒的职业态度 当他在球场时就会全力以赴
欧文：若我是凯恩不会离队，没有比率领热刺夺冠更伟大的成就
巩俐与75岁老公度假 搂腰牵手好恩爱
黄磊女儿多多现身机场 与路人合影弯腰被赞有礼貌
Bruce控诉李玟娘家人，李玟二姐：不接受恶意言论
朱玲玲陪现任老公出席活动 和百亿身家的继女同框
64岁麦当娜状况堪忧，橡胶脸明显走路需儿子搀扶
7月M2同比增长10.7% 存款减少1.12万亿
矿权黑幕，神秘商人与宁德时代曾毓群
新华时评：唱衰中国，只会在事实面前反复碰壁
A股大跌原因来了！ 10家公募最新研判
先打一架 才是中国汽车在一起的正确姿势？
华为发布2023年上半年业绩：营收3109亿元 同比增3.1%
淡季搏杀？11天内十品牌“官降”、最高下调6万元 新一轮“价格战”已打响
维珍银河首度完成太空旅行纯玩团 乘组创下多项历史纪录
长城汽车CTO：中国汽车怎么在一起？还是先打一架吧
新一代梅赛德斯-AMG GLE家族上市 110.28万起
全尺寸纯电SUV/续航720km 凯迪拉克Escalade IQ来了
华为纯电轿跑最新官图 配高性能卡钳+ADS2.0
增远程控制等功能 2024款坦克300售19.98万起
售价16.37-20.77万元 东风标致新款508L正式上市
张雪峰“唱衰”的4个专业 录取分数暴跌
河南洛阳招聘教师，仅限北大清华等9所985院校，网友：自不量力？
家长大摆升学宴庆祝，亲戚看到录取院校全部离席，损失的不只是钱
1400年前老外都能在西安当官，如今大西安为何不能包容“回流生”
女博士出轨导师，聊天记录被曝出，网友看了后称：羞煞祖先了
面向毕业大学生！昌平区开展专项配租
丰台区金璟阳光苑共有产权住房二次补选
20栋住宅楼！京投丰台新宫地块公示设计方案
江苏被忽略的小众美景 风景治愈
纽约世贸中心数字艺术特展“释放创意：艺术与计算机图形的交汇”
徐悲鸿与一幅古画悲欢离合的故事
人体因素对古希腊建筑设计影响有多大？
刘洪彪：学书法眼不高、手永远都会低
依边疆风景为“时空旋涡”阅读线索 刘雨佳个展《微光渐暗》
国家安全机关破获美国中央情报局间谍案
韩媒：金正恩用手指指着首尔举行重要军事会议
俄罗斯为什么持续打击乌空军基地？
版权声明：本文由网络蜘蛛自动收集于网络，如需转载请查明并注明出处，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
