滁州琅琊新区前期调研情况课件
?滁州城市情况概述 ?城市经济发展水平 ?滁州房地产发展趋势 ?房地产市开发状况 ?城滁州市房地产尽详概述
—— 滁州是安徽的东大门，自古为吴文化与淮扬文化交汇融合地带。东与江苏省南京市、扬州市、 淮安市接壤，西与安徽省合肥市、淮南市相连，为南京都市圈核心城市，属于上海四小时城市带， 泛长江三角洲经济区。 —— 滁州的交通四通八达，滁宁快速通道全面建成后滁城距南京过江隧道不到40公里，十余分钟即 可进入南京市区，一小时进上海。京沪高铁也在滁州设站，建成通车后，滁州到上海只需1小时,到 北京仅需3个半小时。距南京禄口国际机场、合肥骆岗国际机场均在1.5小时公路车程内。 ——滁州市管辖2个市辖区、4个县，另外代管2个县级市， 全市人口476.4万人。2个市辖区分别是 南谯区和琅琊区，人口数量分别是34.5万和20.8万。
——2009年滁州市国民生产总值为 800亿元。经济总量低但增长速度平 稳,为房地产市场发展提供了有力支 撑。
——头部产业增加值134.51亿元， 增长6.0%；第二产业增加值262.08 亿元，增长19.0%；第三产业增加值 179.59亿元，增长11.3%。三次产业 比为23.3：45.5：31.2，产业结构也 在不断的优化和调整。
——随着09年政府把建设新型产业 园作为首要任务，把加快工业发展 作为头部驱动力。2010年滁州市政 府争取新增两家省级开发区（工业 园区），全市省级工业园区开发面 积超过100平方公里。完成150平方 公里滁州工业新区规划，积极开展 与发达地区合作共建园区，建设 “飞地”经济园
——2009年滁州人均 GDP为14002元，依据行 业发展经验，此阶段的 房产将进行发力期，购 房需求以基本的生存需 求与改善型需求兼有为 主。
——2009年全市城市居 民人均可支配收入达到 13296元，增长13.5%， 近年来居民收入稳步增 长，收入水平的提高， 将进一步奠定房地产市 场的健康发展。
——2009年全市房地产业累计完成 房地产投资66亿元，同比增长35%； 据统计09年用于大滁城建设的房地 产投资累计达25亿元,房开产投资每 年成稳步增长，新增城市绿化120万 平方米，市容市貌不断改善，也使 的房地产业的投资稳步增长。
——2009年全市商品房销售面积 212.6万平方米，同比增长64.99%， 08年受经济危机的影响销售情况有 所放缓，但09年的经济好转也使商 品房销售快速回升。其中现房销售 占总体销售面期的32%，期房占68%， 90平米以下占70%。
——市区商品房平均销售价格每年 稳步增长，增长幅度都在14%以上， 09年更是达到了历史蕞高增长22%。
一、房地产市场供求情况 全市商品房累计完成施工面积628.9万平，其中商品住房489.3万平 竣工面积174.7万平，其中商品住房134.99万平方米 商品房批准预售面积84.1万平方米,其中住宅4694套,门面310间，车库176间 全市房地产企业开发投资总额为66.4亿元，其中住宅建设投资44.9亿元 商品房市场：全市商品房销售备案面积为212.6万平方米，其中商品住宅192.5万平
二、房地产市场开发结构 用于住宅项目开发投资44.8亿元，办公项目1.23亿元，商业项目11.8亿元 总投资66.4亿元中直接用于购置土地的投资12.79 亿元 全市新开工面积为320.4万平、商品住宅258.27万平、办公楼1.06万平，商业用房49.63万平 销售单价3000元以下的占成交总套数的31.3%， 3000-4000元占51.9%，4000元以上16.8%。 全年城区商品住房平均销售价格3587元/平方米，
滁州市区房地产开发 范围主要集中在醉翁路以 北，淮河路以南，西至琅 琊山，东至清流河附近。 滁州市区共有房地产项目 27个，其中在售的14个， 待售的13个。
项目名称 龙蟠汇景 桃园仙居 臻美天城 浩然国际 财富国际 清流水韵 申城·金域豪庭 泰鑫·中环国际 广场 南国豪庭 城南·富春园 天逸华府 百合家园 西涧花园
售价 一房一价 一房一价 一房一价 一房一价 一房一价 一房一价 一房一价 一房一价
项目名称 山水人家 水岸帝景 银花新村 恒地·滨河名园 裕坤·丽晶城 金色河畔 盛世华庭·熙园 东环·菊香园 天安·都市花园 红三环家园 阳光御景 泰鑫·城市星座 安居·莲怡苑 发能国际城
项目地址 龙蟠大道与丰乐大道交叉口东南角 滁州担子小学对面三星木业原址 滁州琅琊西路老滁州宾馆 丰乐大道与花园路交叉口处 丰乐大道475号 清流路与菱溪路交叉口 九江路与清流路之间,西靠菱溪路 原滁州剧院 苏宁电器对面
紫薇路与醉翁路交叉口东北侧 全椒路与花山路交口 新政务中心对面 丰乐北路 原轻纺技校 滁定路东北侧
项目地址 丰乐南路86号 清流路与外环交叉口 凤阳路316号 （原造纸厂）清流河西岸 南谯南路与会峰西路交口 西涧路与育新路交汇处东侧 湖心路东紫薇北路西 东环路与104国道交汇处 全椒路与丰乐大道交叉口 菱溪路与纬四路交叉口 凤阳路与湖心路交口 清流西路与南谯南路交汇处 琅琊东路372号 政务新区中都大道与龙蟠大道交口
——大滁州地域由滁州市琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4412平方公里。具体 建设的区域有：琅琊区老城区改造、琅琊山风景区、琅琊新区（城北新区）、南谯新区、城南新 区（含政务新区）、城东新区（滁东）、汊河新区（汊河镇）、腰铺镇、十字镇、襄河镇、沙河 镇、新安镇、半塔镇。
琅邪新区的规划范围为北到世纪大道，南到清流河，西至西涧湖（城 西水库），东至菱溪路，用地面积约12.1平方公里。其中城市建设用 地为11.2平方公里，水域和其他用地为0.9平方公里。琅琊新区人口 规模控制在13万人。规划居住用地根据自然资源条件以及道路的分隔， 将居住用地共分为7个组团。规划高中2处、初中3处、小学6处，其中 九年一贯制学校2所。中学服务半径1000米，小学服务半径500米。新 区不但上风上水，还能上好学校，实属难得。
城市廉租住房保障范围扩大到人均住房不足15平方米和人均月收入不 足320元的家庭，新开工建设廉租住房120套,竣工4260套,发放廉租补 贴1723万元。
经济适用房去年开工面积632677 ，2010年完成新建经济适用住房796 套的目标
滁州市区共设立了15个安置房建设网点，全市新建安置房面积将突破 100万平方米、
全市共有棚户29538户，其中城市棚户区26739户，国有工矿棚户区 2799户，滁20州10琅年琊将新完区成前期棚调户研区情改况造12077户
滁州市房地产市场正由老城区向南北扩散，琅邪新区、城南新区就成为新的开发热点区域。
?滁州目前的城市建设状况所表现出来的问题，如主要干 道系统仍不顺畅；空间景观城市特色不足，空间品质不高， 缺乏地标区域，绿化景观不成系统等，都将在琅邪新区得 到改观，未来区域内开发的商品房住宅将可能突破4000元。
?新区目前是处于待开发状态，地块配套虽不及老城区及 城南，不成熟意味着发展潜力巨大，同时也，滁州目前仅 有的一块有潜力打造出“泛城市地产”的区域。
?老城区现阶段的主要发展是道路景观的建设美化与商业 的建设，以增强老城区中心商业圈的影响力与辐射力
?琅琊新区概念规划 ?区位界定 ?地块属性界定 ?区域SWOT分析 ?地块分析小结
琅琊新区定位为：融合山水特色、传承历史文脉、生态景观良好的现代化琅琊区城 市公共服务中心，旅游接待、休闲娱乐、现代服务、生态居住中心，滁州城市中心 区的重要组成部分。
南新区，琅琊新区。按现代化建设层级来排列分别为琅 琊新区城南新区老城区。
——城市将完成建设用地置换项目面积4万亩，其中市 调剂指标1.42万亩。在未来三到五年时间内琅琊新区会成 为居民转业的首选地址。
——城市未来将具备四个主力商业圈。分别位于高铁站 前，城南，城中心，北湖南湖。六条商业街建设。
②区域属性： ——规划范围内现状地形平坦，具有河流、湿地、水塘 等生态资源，水系丰富。坐拥西涧湖，南望琅琊山。 ——结合清流河滨水景观空间，打造的滨水商业街，将 成为滁州蕞具风情韵味的商业形态。
——日常配套相对滞后，在城市未来规划中这里将成为 会建设成完善的生活配套与丰富娱乐休闲
——沿紫薇路可以直接通往滁州火车站，南谯路直下可 以直接通往市区，琅琊新区与滁州市区已经紧密联系在 了一起。
——距离市中心火车站公有4公里，出行交通便利 ——该区域可塑性强，能打造成滁州一级组团居住社区 ——区域未来教育资源丰富，教育地产概念呼之欲出 ——琅琊新区生态资源，水系丰富，将打造成旅游区 ——地块现状为三通一平，开发过程中一级开发成本较低
劣势（W）： ——滁州本地居民对该区域了解有限，地块印象有待提升 ——明光路上的明光桥正在修整，居民交通出行将会受一定影响 ——地块目前整个成熟度不够，基础配套设施不够齐全，两到三年后学校，医院，菜 场等生活设施牵基本建设后再进行开工建设
机会（O）： ——多层产品的市场认可度高； ——打造泛城市生活圈将直接有利于地块价值的提升 ——桥东工业区距离较近，能吸引部分企业高管在此落户 ——每年置换土地面积加大，将促使居民进行置业。 ——待地土价格没有上涨先行拿地。
威胁（T）： ——配套设施的设施还将需要两到三年时间的建设。 ——品质提升的前期条件与可执行空间 ——未来房地产市场调控政策的不确定因素。
对本项目的价值点界定 滁州城市区位理想，离南京仅为60公里，北亚热带湿润季 风气候非常适宜居住，今后两年城际高铁的开通将确立南 京都市圈核心城市的地位，也将突显泛长江三角洲经济圈 的价值。 区域内整体环境较优，工业污染较少，污染源数量不多， 与城市中心的沟通非常便捷，世纪大道以北的工业用工规 划将会直接刺激住宅用地的开发。
地块道路交通面局合理，“五横五坚”很大程度提升了区域 之间的互通性，待明光桥的修善工程完成后，与市区的沟 通更加便捷。 地块内有较多的小型湖泊资源，再加上沙河的沿河景观带， 对项目价值的提升有非常重要的推动作用。
?城市商业中心调研 ?城市代表项目调研 ?土地一级市场供应情况 ?宏观调控政策面情况 ?琅琊新区调研主要结论
滁州市目前商业形态主要以沿街条 状分布，大型的商业集聚综合体还 没有出现。商业中心位于天长东路 与南谯路交汇，北到光明路、西至 定远路、南至琅琊路、东至丰乐大 道，呈田子型布局
售楼地址： 滁州市花园路和丰乐大道交叉口（临时接待中心：肯德基向南100米）
销售信息： 在售90-138㎡，按揭优惠30元/平米，一次性付款优惠60元/平米。
滁州市三巽置有限公司 滁州市盛辉置业有限公司 滁州市泰鑫置业有限公司 滁州市瑶海农机大市场开发有限公司 滁州市国家安居工程开发建设中心
暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本 地居民购房贷款
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调 节个人房产收益的税收政策
产供地计划，增加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用 国土部2010年土地供应计划已落实
将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及 开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同
住 规房 范城 发乡 展建租设赁部市门场要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，尚未落实
琅琊新区现有土地价格便宜，还未有较大涨幅，高铁滁州站将与明后两年开通，滁州政府投入巨 资完善市政建设与琅琊新区打造，城市环境与城市整体竞争力有显著提升，今年春节前后拿地比较 合 理。 在开发节点的选择上，应在区域建设成熟初期（区政府、学校、医院等开始建设）。建议在 2012年前后开工进行建设。开发时间周期依市变化情况与宏观调控情况而定。
由于滁州土地集约化程度不高，建议打造产品形态丰富，户型结构合理，低密度社区，对区 域地块整体形象带动有很大促进作用。
在拿地选择上，我们建议首选靠近行政中心和商业综合区的地块，这类地块的附加值要比其 它地块高出许多。预计市价能达到3000元-3500元。
琅琊新区规划很难改变城市中心向南偏移的基本趋势，琅琊新区是对目前老城区的住宅结构进 行补充。
本着为常州丰臣地产集团服务的目的，上海盟迈传播提交《滁州市琅琊新区地 块调研报告》，希望能对贵司的相关工作有所助益。
上海盟迈传播是上海业界专业的地产策划推广公司，尤其擅长在产业地产、商 业产业等方面的前期策划与品牌推广，资源网络布及上海、苏州、北京、常州等城 市，专业人才历经多个重大项目。盟迈传播很荣幸能向贵方提呈本报告书，如对此 文件有任何意见或疑问，敬请致电、传真或电子邮件联络我们。
版权声明：本文由网络蜘蛛自动收集于网络，如需转载请查明并注明出处，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
