园区上市样本 中新集团IPO拟募资145亿元的资本故事
公司的核心竞争力是可以充分利用中新两国合作的优势，借鉴、推广新加坡园区开发经验，和全球招商能力。
观点地产网奔赴上市的企业们从来不缺资本的故事，中新集团终于打破了11年漫长的上市僵局。
此次中新集团如上市成功，将成为A股市场上以国家级开发区运营为主要业务的第13家上市企业，这也将是近十年来园区建设主体IPO的头部单。
离2019年结束还有不到一个月的时间，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称“中新集团”）管理层们比任何时候都要更加忙碌。在11月29日收到中国证监会的核准公司IPO批复公告后，中新集团一个星期内发布了11条公告。
于12月10日，通过初步询价，中新集团确定本次发行价格为9.67元/股，发行股份数量为14989万股，占发行后公司总股本的比例为10%，以此计算，此次中新集团IPO拟募集资金约14.49亿元。
同日，中新集团还举行了长达三小时的网上路演，集团董事长兼总裁赵志松、董事会秘书唐筱卫及财务总监龚菊平出席网络会议现场，与投资者的交流聚焦在涉房企业A股上市情况、集团项目及财务数据、IPO风险、竞争及未来发展等上。
和前两次递交招股书的情况有所不同，此次中新集团拟发行股份的数量从4.5亿股减至约1.5亿股，但募集资金的用途仍然投资于斜塘项目（基础设施改造）。
在中新集团此次披露的招股书中，彰显了其去地产化的决心。前几年房地产在A股上市的道路艰难，这或许也是中新集团11年前未能成功上市的原因之一。
据其招股书披露，中新集团加速销售去化住宅项目，截至保荐书签署日，发行人已去化完毕住宅项目并修改公司章程及经营范围，修改后的经营范围不再含有住宅房地产开发与经营，住宅房地产项目资产已去化完毕。
同时，中新集团已完成全部的对外销售工作，并已交付实现营业收入。截至保荐书签署日，中新集团商业房地产已处置完毕，尚未完成对外销售的商业房地产将全部转为自用或自持出租方式经营，不再对外销售。
自2008年变更为股份制公司后，中新集团便开始为上市做准备。于2008年，中新集团递交了一份上市招股书，然而上市计划被搁置了5年时间，期间则一直延长上市有效期议案。
直至2014年，中新集团再次递交了招股书，却不料上市计划再生变。因集团管理层涉嫌受贿，中新集团的申请便一直躺在证监会的上市名单中，这一躺，6年过去了。“三顾茅庐”的中新集团能否成功上市，在资本市场上颇受关注。
于2019年3至4月，中新集团通过挂牌集中转让7家住宅房地产项目公司股权，其中涉及与碧桂园、万科、上海广坤等房企合作开发的项目公司，转让参考总价逾12.57亿。
集中处置房地产资产后，在当日的网上路演中，市场便对中新集团未来能否保证盈利提出了疑问。赵志松回应称，公司的核心竞争力是可以充分利用中新两国合作的优势，借鉴、推广新加坡园区开发经验，和全球招商能力。
赵志松续称，公司利润来源于持有充足的土地开发储备和开发项目，发展战略是立足园区、服务江苏、面向全国，将苏州工业园区、苏通科技产业园、宿迁及滁州项目等综合开发模式复制到其他区域，并蕞终推广至全国。
数据显示，中新集团2019年上半年的主营收入中，房地产开发与经营仍然占比蕞大，为75.09%。而土地一级开发、市政公用、多元化业务分别占11.73%、6.72%及5.52%，其他营业收入0.94%。
据了解，自2016至2018年，中新集团的总营收逐年下滑，分别为65.07亿元、40.46亿元、34.59亿元。于今年上半年，中信集团的总营收达到35.96亿元，超过了去年全年的营收，而房地产收入占总营收的情况却呈现出波动状态。
事实上，大多数园区运营企业依赖房地产业务的情况较为普遍。尤其在做国家级大体量的园区运营时，因项目开发周期长和资金沉淀的缘故，使得资金难以流通，企业面临周转难题，而房地产开发经营能让企业快速实现利润和现金流。
放弃依赖住宅开发这条道路后，中新集团“兜兜转转”又回到了上市的起点。通过上市进行募集资金，能有效补充中新集团的资本金，进而降低资产负债率，拓宽融资渠道。
值得一提的是，比起债务厚重的城投企业，作为以园区开发为主营业务的中新集团，其债务情况却相反，用“轻装上市”来形容也不为过。
截至2019年6月30日，中新集团的资产负债率为42.3%，扣除预收款项后的资产负债率为38.33%，其中流动负债占总负债81.45%，非流动负债占总负债18.55%。
今年上半年，中新集团经营活动产生的现金流量净额为8894.14万元，较上年同期减少约4.68亿元。在上市路演财务总监龚菊平便解释道，主要是公司加大对斜塘项目、中新嘉善现代产业园PPP项目、苏通产业园和苏滁产业园项目的投入。
于今年5月18日国务院印发实施了《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（简称“意见”），这成为中新集团再次抓住A股上市的一个重要契机。
意见称，优化开发建设主体和运营主体管理机制。支持地方人民政府对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园等园区，并在准入、投融资、服务便利化等方面给予支持。
此外，（商务部等单位与地方各级人民政府按职责分工负责）积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。
然而，企业发行股票上市不是一次过，上市后面临的挑战更大。本次若发行完成后，中新集团的总股本将由134,900万股增至149,889万股，股本规模将有所增加。
在上市路演中，有投资者提出IPO对摊薄即期回报有影响，龚菊平回应称，项目具有一定的建设周期，且产生效益尚需一定的运行时间，无法在发行当年立即产生预期收益，预计发行完成后当年基本每股收益或稀释每股收益低于上年度，导致公司即期回报被摊薄。
而此次中新集团IPO募集资金预计为14.49亿元，本次发行募集资金扣除费用后，中新集团将募集资金陆续投入到斜塘项目，目的是进一步拓展业务，开发“退二进三”类土地一级开发业务。
据路演现场介绍，截至目前，中新集团已与斜塘街道办成立了动迁工作小组，与19家公司签订了企业用地回购补偿协议书，回购土地面积52.24万平方米，回购补偿总额21.03亿元。
针对斜塘项目，中新集团管理层进一步介绍道，苏州工业园区内的部分工业企业已达到一定的产能规模，亟需进一步扩大发展。但由于园区可供土地指标减少，园区产业优化升级的需要，工业企业的发展受到了一定的限制。因此，中新集团承接项目内的拆迁企业，促进各合作区内的产业联动。
据了解，斜塘项目具有较高投资回报率，是苏州工业园区城镇化建设“退二进三”的典范，项目周边配套完善、交通便利，同时良好的政策环境、较强的地方经济实力及中新集团建设经验等提供了有利条件。
“随着募集资金投资项目效益的逐步体现，公司净资产收益率及每股收益将逐步上升。”中新集团管理层表示。
值得一提的是，苏州工业园区的企业主体中新集团与苏州高新的关系为，苏州高新是中新集团的发起人股东之一，持股5%，而投资中新集团等直投业务也为苏州高新提供了长期的投资收益。
除了自身发展上的挑战，中新集团面临的外部压力不小。在长三角地区发展起来的园区经营主体较多，其中在上海发展的并已完成上市的经开区主体就达到6家企业，而与中新集团同样处于江苏的开发主体则有4家。
对比以国家级开发区运营为主在A股上市的12家企业，中新集团此次确定的9.67元/股正好处于中间。而从地产销售及租赁占总营收的比重来看，占比位居前三的则是上海临港、市北高新以及苏州高新，中新集团则处于末端。
据申万宏源研报分析显示，中新集团的发行PE相对于行业PE 均存在“折价”，预计该股上市后相对行业的上涨空间较大。
除了已经上市的开发主体，在全国各地还遍布了众多开发区，例如天津开发区、广州开发区和北京开发区等。据商务部统计，2018年全国219个国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.2万亿元，同比增长13.9%。
在今年一季度剥离房地产相关业务后，中新集团不再有实质性的住宅开发与经营业务，同时随着这部分销售的高收入和相关投资收益减少，未来中新集团的财报业绩上也会产生一定的影响。
从其目前仅存的与房地产相关的业务为工业厂房、写字楼、商业物业及长租公寓等业务。赵志松表示，“目前公司拥有28万平方米的长租公寓租赁资产，已投入市场运营的项目租赁情况良好，租赁比例较高。”
市场消息显示，在长租公寓方面，中新集团目前拥有5个长租公寓项目，包括青年公舍、汀兰家园一期等，整体出租率逾95%；而在工业厂房方面，中新集团拥有93万平米工业地产。在商业租赁方面，目前拥有40万平方米的商业地产。除此之外，中新集团仍有四个厂房和一个公寓项目正在建设。
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